Revenus locatifs, plus-values immobilières et périodes non louées
En Espagne, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt auquel sont assujettis les non-résidents fiscaux qui perçoivent un revenu de source espagnole, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Dans ce guide sur la fiscalité locative des non-résidents, Hola Immobilier résume les règles à connaître pour les propriétaires étrangers : taux appliqués, formulaires à déposer et cas particuliers les plus fréquents.
Qui est concerné par l’IRNR ?
D’après la loi Ley del IRNR (Ley 5/2004), est imposable à l’Impôt sur le Revenu des non-résidents toute personne :
- qui réside plus de 183 jours par an hors d’Espagne, ou
- dont le centre d’intérêt économique ou familial se situe dans un autre pays.
- qui perçoit des revenus en Espagne de quelque nature que ce soit (dividendes, intérêts, pensions, revenus locatifs, etc.)
Un Français, un Belge, un Suisse ou un Américain propriétaire d’un logement en Espagne est donc redevable de l’IRNR.
Particularité importante : le simple fait de posséder un bien en Espagne et d’être résident fiscal en dehors du pays implique de déclarer l’IRNR et de s’en acquitter. Autrement dit, l’IRNR n’est pas conditionné aux gains réalisés (loyers, plus-values). Si le bien n’est pas loué, l’administration fiscale prend en compte une rente imputée. Nous y reviendrons.
Revenus locatifs : imposition et calcul
IRNR : quelle est la base imposable?
- UE/EEE/Suisse : calcul sur le revenu net, après déduction des charges réelles (entretien, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, assurance, frais d’agence, intérêts d’emprunt, etc.).
- Hors UE/EEE : imposition sur le revenu brut, sans aucune déduction possible.
Taux d’imposition de l’IRNR en 2025
Pour l’Impôt des Non-résidents, le taux appliqué dépend du lieu de résidence fiscale.
| Lieu de résidence fiscale | Taux d’IRNR applicable | Base imposable |
| UE / EEE / Suisse | 19 % | Revenu net (charges déductibles) |
| Hors UE / EEE | 24 % | Revenu brut (aucune déduction) |
Ces taux s’appliquent à tous les revenus imposables : loyers, rente imputée si le logement n’est pas loué, et plus-values immobilières.
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Modalités de déclaration
Les revenus locatifs doivent être déclarés via le Modelo 210 :
- Trimestriellement dans les 15 premiers jours du mois suivant la fin du trimestre en question : 1-15 avril ; 1-15 juillet ; 1-15 octobre ; 1-15 janvier.
- Alternative : depuis 2024, la déclaration peut se faire annuellement entre le 1er et le 15 janvier de l’année suivante (cf le site de l’AEAT).
- Attention : il faut remplir un exemplaire de Modelo 210 par bien.
Information pratique
- Le Modelo 210 peut être rempli directement en ligne sur le site de l’AEAT si vous avez un moyen d’identification digital (cl@ve ou certificado).
- Il peut aussi être imprimé, rempli et renvoyé par voie postale.
- Un représentant fiscal peut se charger de la démarche pour vous. C’est ce que vous conseille l’équipe Hola immobilier pour éviter les difficultés de compréhension et les mauvaises surprises.
Exemple concret de l’IRNR
Voici un exemple concret de calcul de l’IRNR pour un propriétaire français qui reçoit un loyer de 1 000 € par mois et qui débourse 3 000 € de charges annuellement.
| Loyers : 12 000 € Charges : 3 000 € → Base nette : 12 000 – 3000 = 9 000 € → Taux applicable IRNR pour un résident de l’UE : 9 000 × 19 % = 1 710 € |
Périodes non louées : la rente imputée
Que se passe-t-il si votre logement n’est pas loué pendant une partie de l’année ? Même sans locataire, un bien détenu par un non-résident génère un revenu fictif sur lequel se base le calcul de l’IRNR. On l’appelle la “renta imputada”. La base utilisée est 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (qui figure sur l’IBI, « Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’impôt foncier annuel en Espagne).
- Base : valeur cadastrale × 1,1 % si révisée dans les 10 ans qui précèdent.
- 2 % si la valeur n’a pas été révisée dans les 10 dernières années.
- Taux : 19 % (UE/EEE/Suisse) ou 24 % (hors UE/EEE).
- Déclaration : Modelo 210, avant le 31 décembre de l’année suivante. Attention, l’administration fiscale ne vous préviendra pas ! C’est à vous de vous tenir au courant de ce calendrier et de vos obligations fiscales.
Exemple concret de calcul de la renta imputada
| Valeur cadastrale 60 000 € → x 1,1 % : base 660 € → impôt 660 × 19 % pour un résident de l’UE = 125,40 €(pour 12 mois non loués). Le calcul se fait au prorata du nombre de jours durant lesquels il a été disponible. |
Plus-value immobilière à la revente
Lorsqu’un non-résident revend un bien immobilier situé en Espagne, la plus-value ou “ganancia patrimonial” est également taxée via l’IRNR.
Calcul de la plus-value
Plus-value = Prix de vente – (prix d’achat + frais + travaux d’amélioration)
Dépenses déductibles :
- Frais de notaire
- Impôt sur les Transmissions patrimoniales
- Honoraires d’agence
- Travaux structurels (avec factures).
Pour en savoir plus sur les frais à l’achat immobilier en Espagne, lisez notre article dédié. Frais d’achat immobilier en Espagne : ce qu’il faut prévoir (2025)
Taux applicable pour l’imposition sur la plus-value en Espagne
- 19 % pour les résidents de l’UE, EEE et Suisse.
- 24 % pour les autres pays.
Retenue de 3 % (Modelo 211)
En Espagne, pour éviter la fuite de capitaux, lors de la revente d’un bien par un non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente brut et le verser à l’administration fiscale espagnole via le Modelo 211. Ce montant constitue un acompte d’impôt.
Le vendeur dispose ensuite de 4 mois pour déposer sa déclaration Modelo 210 :
- Si l’impôt dû est inférieur à 3 %, il peut demander un remboursement.
- Si l’impôt dû est supérieur à 3 %, il doit payer la différence.
Exemple concret du calcul de l’IRNR sur la plus-value immobilière en Espagne
| Prix d’achat : 180 000 € Prix de vente : 250 000 € Plus-value : 250 000 – 180 000 = 70 000 € → IRNR = 70 000 × 19 % pour un résident de l’UE = 13 300 € → Retenue par l’acheteur : 3 % × 250 000 = 7 500 € → Solde à payer par le vendeur = 5 800 €. |
Cas particuliers et précisions sur l’Impôt des Non Résidents en Espagne
- Vente à perte : si vous ne faites pas de plus-value, vous devez tout de même effectuer une déclaration. Cela vous permettra de récupérer la retenue de 3 % qui aura été versée à l’Agencia Tributaria (AEAT) par l’acheteur.
- Double imposition : la plupart des conventions fiscales (ex. France–Espagne) prévoient un crédit d’impôt équivalent à l’IRNR payé.
Sont concernés par ces conventions : les résidents français, suisses, belges ou canadiens par exemple. Dans certains cas, les accords permettent de réduire, voire d’annuler l’IRNR. Renseignez-vous auprès d’un fiscaliste si vous êtes dans une situation particulière.
Risques en cas de non déclaration de l’IRNR
Régularisations, pénalités, blocage d’une future vente, etc. Si vous ne déclarez pas votre IRNR, vous prenez des risques.
- En cas de retard de déclaration, vous pouvez écoper d’une amende dont le montant sera fonction de l’impôt dû.
- Les régularisations d’IRNR sont monnaie courante.
- Si vous choisissez de vendre votre bien mais que vous n’avez pas déclaré votre IRNR, la vente peut être bloquée par l’administration fiscale.
Vous avez un projet d’achat immobilier en Espagne ? Contactez les équipes Hola immobilier. Nous vous rappelons dans les deux heures.
L’IRNR en résumé
| Situation | Base | Taux | Déclaration |
| Location (UE/EEE) | Revenu net | 19 % | Modelo 210 |
| Location (hors UE) | Revenu brut | 24 % | Modelo 210 |
| Bien non loué | Valeur cadastrale ×1,1 % ou 2 % | 19 % / 24 % | Modelo 210 |
| Plus-value à la vente | Gain net | 19 % / 24 % | Modelo 210 / 211 |
Conclusion
L’IRNR est l’un des impôts les plus importants à comprendre pour les propriétaires étrangers en Espagne.
Il s’applique pendant toute la durée de détention du bien en Espagne (revenus locatifs et rente imputée) et au moment de sa revente (plus-value).
Bien géré, il ne représente pas une charge excessive, mais négliger une déclaration ou une régularisation (notamment après la vente) peut entraîner des pénalités élevées ou retarder le remboursement des 3 %.
FAQ – IRNR Espagne 2025
Qui doit payer l’IRNR ?
Tout non-résident fiscal qui perçoit des revenus de source espagnole et qui possède un bien immobilier en Espagne, qu’il soit loué ou non.
Quels revenus sont concernés par L’IRNR?
- Revenus locatifs
- Rente imputée (bien non loué)
- Plus-value en cas de revente
Quel est le taux d’imposition de L’IRNR ?
- 19 % pour les résidents fiscaux de l’UE/EEE/Suisse (sur le revenu net après déductions)
- 24 % pour les autres pays (sur le revenu brut, sans déduction)
Comment et quand déclarer l’IRNR ?
Via le formulaire Modelo 210, à déposer :
- Trimestriellement (dans les 15 premiers jours du mois suivant le trimestre)
- Ou annuellement (du 1er au 15 janvier de l’année suivante, nouveauté 2024)
Faut-il déclarer l’IRNR même si le bien n’est pas loué ?
Oui : la “rente imputée” est imposable selon la valeur cadastrale du bien.
Que se passe-t-il lors de la revente d’un bien par un non-résident ?
La plus-value (“ganancia patrimonial”) est taxée à 19 % ou 24 %.
Une retenue de 3 % sur le prix de vente est effectuée par l’acheteur (Modelo 211).
Quels risques en cas de non-déclaration de l’IRNR?
- Pénalités financières
- Blocage de la revente du bien
- Retard ou perte du remboursement des 3 %
Existe-t-il des conventions contre la double imposition ?
Oui : la plupart des pays européens (France, Suisse, Belgique…) bénéficient d’accords pour éviter une double imposition.
Un fiscaliste est-il nécessaire ?
Faire appel à un fiscaliste pour la déclaration et la gestion de l’IRNR est recommandé pour sécuriser vos démarches, éviter les erreurs et optimiser votre fiscalité.
