Les frais à prévoir lors de l’achat immobilier en Espagne : que faut-il anticiper ?
Au premier semestre 2025, les investisseurs étrangers ont acheté plus de 70 000 propriétés en Espagne, soit 19 % du volume des transactions. Mais au-delà des prix affichés en agence ou sur les portails immobiliers les plus connus, chaque achat vient avec son lot de frais annexes qu’il faut absolument anticiper sous peine de ne pas pouvoir aller au bout du projet.
1. L’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : la taxe incontournable dans l’ancien
Lorsqu’on achète dans l’ancien, le plus gros frais à prendre en compte, c’est lui : l’ITP, l’Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales.
Il s’agit d’une taxe régionale dont le taux varie d’une communauté autonome à l’autre de 6 % à 10 % (13% exceptionnellement).
- Le calcul se base sur la nouvelle valeur de référence du cadastre depuis 2022.
Taux d’ITP en 2025, Idealista
Il est nécessaire de vérifier les particularités de la région visée, et de scruter les éventuels abattements fiscaux : premiers achats, familles nombreuses, situations particulières.
Si vous avez un budget très serré, comparez attentivement les taux d’ITP lors de la définition de votre projet d’investissement.
2. L’IVA et l’AJD : les spécificités du neuf
Si vous achetez dans le neuf, pas d’ITP à payer, mais la TVA espagnole, l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), indissociable du paiement de l’AJD, la taxe sur les Actes Juridiques Documentés (Actos Jurídicos Documentados). Elle couvre l’enregistrement officiel du transfert de propriété et varie localement.
- La TVA est à 10 % du prix de vente pour une résidence principale ou secondaire neuve.
- Le taux monte à 21 % pour l’acquisition d’un terrain ou d’un bien commercial.
- l’AJD oscille généralement entre 0 % et 1,5 % selon la région.
3. Les frais de notaire : le coût de la sécurité juridique
Oubliez les frais de notaire à la française, en Espagne, le rôle du notaire est assez minime. Globalement, il est là pour certifier la légalité des documents et procède à l’inscription de la propriété au registre officiel.
Attention à ce que vous pouvez lire en ligne, il est rare que les frais de notaire soient élevés.
En général, comptez 1 % du prix du bien pour :
- Notaire,
- Frais d’enregistrement,
- Frais de gestoria (gestion administrative).
4. Frais de gestion administrative et honoraires d’accompagnement
Acheter en Espagne, c’est mettre les pieds dans un monde où la responsabilité des vérifications de l’état du bien et la due diligence administrative reposent sur l’acheteur. Autrement dit, VOUS êtes en première ligne.
Chez Hola immobilier, nous avons intégré à notre agence de chasseurs immobiliers un service juridique pointu et transparent. Bonne nouvelle : ce travail de vérification est donc inclus dans nos tarifs. Contactez-nous pour en savoir plus.
- Si vous préférez faire appel à un avocat, ajoutez environ 1 à 2 % du prix du bien à votre budget.
- Attention : pensez à ajouter la TVA de 21 % sur ces honoraires.
5. Frais bancaires liés au financement
Si vous optez pour un financement en Espagne, vous devrez ajouter plusieurs frais annexes.
- La “tasación”, ou expertise du bien, est exigée par toutes les banques lors d’une demande de crédit : elle coûte entre 250 € et 600 € en moyenne. Ce tarif est généralement inclus dans votre offre de prêt, sauf si vous préférez opter pour une expertise indépendante.
- S’y ajoutent des frais de dossier qui oscillent généralement entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté.
Notre conseil : comparez systématiquement les offres, examinez toutes les conditions (taux variables, assurances, frais de remboursement anticipé), et prévoyez une enveloppe exhaustive “hors prix” pour garantir la viabilité de votre plan de financement.
6. Calculer le coût total des frais d’acquisition
En additionnant l’ensemble de ces frais vous obtenez une enveloppe à ajouter au montant obtenu lors de votre négociation.
- Taxes,
- Notaire,
- Frais administratifs,
- Honoraires de professionnels,
- Frais bancaires.
Hola immobilier vous conseille de faire une simulation qui intègre l’ensemble des frais annexes avant d’émettre votre offre d’achat. Si nécessaire, sollicitez un devis global auprès des différents professionnels et préparez un plan de financement incluant cette marge de sécurité. Le risque si vous faites l’impasse ? ne pas aller au bout et voir le bien de vos rêves vous échapper.
Julien, l’un des fondateur de Hola immobilier vous récapitule tout ça dans cette vidéo :
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Conclusion
On n’achète pas en Espagne sans calculer précisément l’enveloppe de frais à l’achat. Une somme qu’il faut, de surcroît, inclure à son apport sous peine de ne pas pouvoir se faire financer par les banques.
Besoin d’un accompagnement honnête et d’une transparence totale ? Hola Immobilier propose un service sur mesure pour guider votre projet d’acquisition, optimiser votre fiscalité et garantir la sécurité juridique de votre transaction. Remplissez notre formulaire de contact directement en ligne, on vous rappelle sous deux heures.
FAQ — Frais d’achat immobilier en Espagne
1. Quels sont les frais à prévoir pour acheter un bien en Espagne ?
L’impôt sur les transmissions patrimoniales, les frais de notaire et frais administratifs divers, les honoraires de conseil, les frais bancaires.
2. Quelle est la différence entre l’ITP et l’IVA ?
L’ITP s’applique à l’achat d’un bien ancien (6 % à 10 % selon la région), tandis que l’IVA concerne le neuf (10 % pour logement, 21 % pour terrain ou local commercial).
3. Les frais de notaire sont-ils élevés en Espagne ?
Non. Ils dépassent rarement 1% du prix du bien, car le notaire intervient uniquement pour certifier et enregistrer la vente.
4. Faut-il acheter avec un chasseur immobilier ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Contactez Hola immobilier pour en savoir plus.
5. Comment sont calculés les frais bancaires d’un prêt en Espagne ?
Ils incluent la “tasación” (évaluation du bien, 350–500 €) et les frais de dossier (0,5 – 1 % du montant emprunté).
6. Peut-on réduire certains frais ?
Oui, certaines régions offrent des réductions d’ITP pour les premiers achats, familles nombreuses ou résidents locaux. Vérifiez les régimes fiscaux régionaux avant d’acheter.
7. Pourquoi ajouter une marge de sécurité dans mon budget ?
Sans marge, vous risquez de ne pas pouvoir finaliser l’achat si les frais dépassent votre prévision. En Espagne, les banques exigent souvent que tous les frais soient inclus dans l’apport.
