Acheter un bien immobilier en Espagne séduit de nombreux investisseurs et particuliers français. Mais attention : le notaire espagnol n’effectue pas les vérifications juridiques et administratives, contrairement à la France. Cela signifie que c’est à l’acheteur de s’assurer que le logement qu’il convoite est en règle.
Pour éviter les mauvaises surprises, voici les 12 points de contrôle indispensables avant toute signature.
1. Le vendeur est bien le propriétaire
Avant toute chose, il faut vérifier que la personne qui vous vend le bien est bien son titulaire légal. Cette information se trouve dans le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad).
Sans cette vérification, vous risquez de traiter avec quelqu’un qui n’a pas l’autorité pour vendre, par exemple un héritier non déclaré, une société dissoute ou un propriétaire partiel.
👉 Conseil : cherchez toujours à obtenir une nota simple actualisée (document officiel qui précise l’identité du ou des propriétaires). C’est le premier réflexe à avoir pour tout achat immobilier en Espagne.
2. L’adresse du bien
Une erreur d’adresse peut sembler improbable, mais elle est plus fréquente qu’on ne le croit en Espagne. Il est essentiel de vérifier que l’adresse indiquée dans le registre correspond bien au logement que vous avez visité.
De nombreux litiges naissent de confusions entre parcelles ou appartements dans un même immeuble. Vérifiez aussi la cohérence entre l’adresse postale, la référence cadastrale et la description dans la nota simple.
👉 Conseil : Vérifier l’adresse du bien sur le site du cadastre espagnol pour comparer avec les documents fournis.
3. Registre vs Cadastre
En Espagne, deux institutions distinctes gèrent les informations sur les biens :
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le Registre de la Propriété : il atteste de la propriété, l’adresse, la description et des charges,
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le Cadastre : il décrit la situation physique et géographique (surface, usage, emplacement).
Ces deux bases doivent être cohérentes. Si la description du logement diffère (par ex. appartement de 85 m² dans le registre mais 95 m² au cadastre), vous risquez de devoir engager des démarches coûteuses de régularisation.
4. Les mètres carrés réels
La surface annoncée par le vendeur n’est pas toujours la surface légale. En Espagne, on distingue la surface construite et utile.
Il est recommandé de mesurer le bien avec un professionnel et de comparer le résultat avec les documents officiels.
Un écart important peut entraîner :
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une perte de valeur à la revente,
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une impossibilité de louer en touristique (respect du cahier des charges),
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ou des frais pour régulariser la surface réelle.
👉 Conseil : Faire les vérifications et les comparaisons, entre surface annoncée par le cadastre, le registre et un mètre laser.
5. Modifications du bien
De nombreux biens espagnols ont subi des modifications non déclarées : fermetures de terrasse, vérandas, extensions, garages transformés en pièces habitables…
Si ces changements ne figurent pas dans le registre ou le cadastre, vous risquez une amende ou l’obligation de démolir.
👉 Conseil : exigez les permis de construire ou les déclarations responsables déposées en mairie pour chaque modification.
6. Conformité urbanistique
Chaque commune espagnole dispose d’un plan d’urbanisme (PGOU) qui fixe les règles de construction : hauteur, recul, emprise au sol, usage du terrain.
Il est essentiel de vérifier que le bien respecte ce plan et qu’il n’est pas frappé d’une infraction urbanistique.
Un achat sans cette vérification peut vous exposer à :
- des sanctions financières,
- l’impossibilité d’obtenir un permis futur,
- ou même un ordre de démolition.
👉 Conseil : Engagez un professionnel afin de vous accompagner lors de toutes ces vérifications nécessaires.
7. Légalité de la construction
En Espagne, certaines maisons ou extensions ont été construites sans permis.
Avant d’acheter, il faut vérifier que la construction initiale a bien obtenu un permis de construire et un certificat de fin de travaux.
Sans cela, vous pourriez acheter une maison “illégale” : elle ne sera pas assurable, difficile à revendre et parfois impossible à rénover.
8. Absence de dettes
En Espagne, les dettes sont attachées au bien et non au propriétaire. Cela signifie que si vous achetez un logement endetté, vous reprenez automatiquement les dettes existantes.
Exemple : si le vendeur n’a pas payé sa taxe IBI ou ses charges de copropriété, c’est vous qui en serez redevable après la signature.
👉 Conseil : exigez les certificats d’absence d’impayés (banque, impôts, communauté de propriétaires).
9. Types de dettes possibles
Les dettes qui peuvent suivre le bien immobilier en Espagne sont multiples :
- Hypothèques impayées auprès d’une banque,
- Amendes municipales,
- Charges de copropriété,
- Travaux votés par la communauté,
- Impôts locaux impayés (IBI).
- Sécurité sociale
👉 Vérifier ces éléments est crucial pour sécuriser votre investissement immobilier en Espagne et ainsi éviter de récupérer les dettes de l’ancien propriétaire.
10. Documents du vendeur
Demandez toujours au vendeur les documents suivants :
- pièce d’identité valide,
- acte de propriété,
- dernières factures d’eau/électricité/gaz,
- certificats de conformité (habitation, énergétique).
- dernier IBI payé
11. Logement social
Certains biens en Espagne sont classés comme VPO (Vivienda de Protección Oficial), équivalent des logements sociaux.
Ces biens sont soumis à des règles strictes :
- plafonds de revenus pour l’acheteur,
- interdiction de louer librement,
- prix de revente plafonné.
- Parfois même interdiction pour un non résident d’acheter
👉 Acheter sans savoir que le logement est un VPO peut bloquer votre projet locatif ou limiter la rentabilité. De plus, la mairie a un droit de préemption et peut racheter le bien avant vous.
12. Les limites du terrain (si maison)
Si vous achetez une maison avec terrain, il est indispensable de vérifier les limites exactes de la parcelle.
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Comparez le cadastre avec une visite sur place,
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Vérifiez que la clôture correspond aux plans,
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Faites appel à un professionnel si nécessaire.
👉 Une erreur de bornage peut créer un conflit de voisinage ou réduire la valeur du bien.
Conclusion
Acheter en Espagne est une formidable opportunité, mais nécessite une vigilance particulière.
En suivant ces 12 vérifications clés, vous sécurisez votre investissement et évitez les mauvaises surprises.
👉 Il est fortement recommandé de confier cette mission à un professionnel avec de l’expérience, comme nos experts chez Hola Immobilier pour gagner du temps et acheter en toute sécurité.
