Acheter en Espagne en 2025 : les  6 grandes étapes d’un projet réussi

Introduction

Acheter un bien en Espagne est à la fois rapide et exigeant : les biens ne restent jamais très longtemps sur le marché, les règles sont différentes, et la préparation essentielle. Hola immobilier vous donne les clés pour investir sans stress et avec succès.

1. Avant l’achat en Espagne : une préparation essentielle

Préparer son budget et son financement

Comment allez-vous financer votre achat ? 

C’est la première question à vous poser. Avant de chercher la maison de vos rêves sur la Costa Blanca ou ailleurs, commencez par analyser votre capacité de financement. Définir clairement votre budget dès le départ vous évitera de perdre du temps sur des biens inaccessibles, donnera un cadre clair à votre recherche et accelèrera votre négociation avec le vendeur.

En Espagne, nombreux sont les projets qui n’aboutissent pas à cause d’un financement mal évalué. 

L’info Hola immobilier : sachez que vous pouvez obtenir un financement en France (notamment si vous avez un autre bien libre de dettes) ou en Espagne. 

• Les banques espagnoles prêtent 60 à 70 % du prix aux non-résidents et jusqu’à 90 % pour les résidents fiscaux. 
• L’apport personnel doit être conséquent et couvrir 30 à 40 % du prix, plus les frais annexes (notaire, avocat, impôts, etc.).

Un doute sur votre résidence fiscale ? Vous êtes résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours par an sur le territoire ou si votre vie professionnelle/familiale est en Espagne. 

Les frais à prévoir dans votre budget

Pour acheter en Espagne, vous devez prévoir une enveloppe de 13 à 15 % du prix du bien pour les frais liés à votre achat : impôts à l’achat, frais de notaire (0,5 à 1 % du prix du bien), honoraires d’avocat (1 à 2 %) et d’agence (souvent 3 à 5 %), etc. 

• L’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) s’applique dans l’ancien : les taux varient de 4 à 13% selon les régions, 10 % en Communauté valencienne, 6 % à Madrid, 7% en Andalousie, etc.
• Pour un bien neuf, prenez en compte la TVA (IVA) à 10 % et l’AJD (l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés) entre 0,75 et 2 % selon la zone d’achat.​
• Frais d’enregistrement du bien : 0,5 à 1%.

Le conseil Hola immobilier : anticiper est le maître mot. Obtenir un accord bancaire en amont ou une simulation de prêt vous permettra de réagir vite lorsqu’une opportunité se présentera. Sur ce point, les banques espagnoles sont plus efficaces que dans l’Hexagone : le délai est généralement de 8 jours ouvrés. Un atout décisif sur un marché aussi dynamique. 

Avant d’accepter l’offre de prêt, pensez à comparer les taux fixes et variables, les durées et les frais annexes (frais de dossier, assurance, etc.). Un courtier peut faire ce travail pour vous. 

Choisir le bon interlocuteur

Opter pour un chasseur immobilier

Le marché espagnol fonctionne très différemment du marché français ou du marché belge. La profession d’agent immobilier n’est pas strictement réglementée sur le territoire et de nombreux intermédiaires se présentent comme tels alors qu’ils n’ont ni formation, ni connaissances juridiques nécessaires.

Hola Immobilier, fort de 10 ans d’expertise et d’un service juridique reconnu, vous accompagne à chaque étape, même après votre achat si besoin. Notre priorité : défendre vos intérêts en toute transparence. 

Pourquoi faire appel à un intermédiaire ? Parce que si, en France, le notaire est (à peu de choses près) l’alpha et l’omega d’une acquisition, en Espagne, il n’a pas la même mission. Il n’est pas garant de la conformité du bien, il se limite à enregistrer les signatures. 

Quels services pouvez-vous attendre d’un conseiller Hola immobilier ? 

• La sélection de biens pertinents, qui correspondent à vos critères.
• La vérification de la conformité juridique du bien. En Espagne, c’est en effet à l’acheteur que revient cette responsabilité. 
• Le contrôle de l’état du bien. 
• La négociation du prix et la gestion de la transaction.
• L’accompagnement fiscal et administratif jusqu’à la signature finale.
• Le plus Hola immobilier : nous sommes aussi votre partenaire dans votre installation. Une sorte de relais local, là pour vous épauler à chaque étape. 

Pour aller plus loin et tout comprendre sur les vérifications du bien que vous convoitez, Julien a rédigé pour vous un article complet : “Vérification d’une propriété en Espagne (2025)”. 

Et pour nous contacter et discuter de votre projet, c’est par ici. 

Les démarches administratives nécessaires 

Le NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre sésame. Il s’agit d’un document indispensable pour ouvrir un compte bancaire, signer chez le notaire, ouvrir un contrat de services à votre nom (eau, électricité) ou même simplement recevoir un colis.  

Vous pouvez en faire la demande : 

• En Espagne, auprès de la police nationale (comisaría de policia ou oficina de extranjería). En général, vous devrez prendre un RDV en ligne (cita previa). 
• Depuis l’étranger, via le consulat ou l’ambassade d’Espagne.

⌛ Attention, les délais peuvent être longs, surtout dans les villes importantes et dans les zones touristiques. Comptez 2 à 4 semaines si vous avez de la chance, parfois plus. 

Le conseil Hola immobilier : compte tenu des délais, nous vous conseillons de lancer votre demande de NIE avant même de commencer à chercher une propriété. Votre conseiller Hola immobilier peut vous guider et simplifier cette procédure pour vous. Il saura aussi trouver des alternatives si, toutefois, la démarche s’éternisait. 

Bon à savoir : le NIE est valide à vie. 

Pour en savoir plus sur les démarches à effectuer, découvrez notre article : “Obtenir le NIE en Espagne, guide complet (2025)”.

Être titulaire d’un compte bancaire espagnol  

Ouvrir un compte bancaire en Espagne n’est pas obligatoire, mais cela simplifie beaucoup les paiements que vous aurez à effectuer au cours du processus d’achat. La quasi-totalité des transactions immobilières se finalise par virement espagnol ou par l’édition d’un chèque de banque local. 

Pour l’ouvrir, rien de plus simple : 

• Prenez RDV en agence (Caixa, Ing direct, Sabadell, Santander, etc.) 
• Venez avec votre NIE et votre passeport ou votre carte d’identité. 

2. La recherche et la sélection du bien

Scroller sur les portails immobiliers comme Idealista, Fotocosa ou Pisos.com est un bon point de départ pour rêver et pour se faire une idée approximative du marché, mais trouver un bien en Espagne exige souvent l’aide d’un expert qui connaît les quartiers, les prix, les zones à éviter, et qui est capable d’identifier rapidement les pièges (trop) fréquents. Notre approche est précieuse pour les acheteurs étrangers dont la majorité ne vit pas en Espagne, ne parle pas la langue et ne maîtrise pas le marché. 

Concrètement, comment allons-nous vous aider dans cette recherche et dans cette sélection ?

1. Nous allons faire le point avec vous sur votre projet d’achat : résidence principale, secondaire, investissement locatif. C’est le point de départ pour chercher efficacement et au bon endroit. 
2. Nous allons établir vos critères principaux et secondaires : ascenseur ou terrasse obligatoires ? Vue mer ? C’est le moment de tout coucher sur le papier.  
3. Nous lancerons une recherche à 360 degrés : nos experts vous proposeront des biens trouvés en ligne certes, mais aussi en agence, auprès des notaires, des banques, de nos anciens clients. Sans chasseur immobilier, vous n’aurez pas accès aux biens “off market”, ceux qui ne sont pas encore arrivés sur le marché. 
4. Nous ferons une préselection des biens et nous organiserons les visites.
5. Pour les visites : votre partenaire Hola immobilier peut visiter à votre place et vous préparer des rapports complets en vidéo. Environnement, services de proximité, état de l’immeuble, du bien lui-même etc. Il pourra tout vous détailler sans que vous ayez à vous déplacer. C’est un gain de temps majeur et un déplacement en moins si vous ne vivez pas sur place.
6. Nous négocierons le prix de vente : évidemment, votre conseiller saura trouver des leviers de négociation pour faire baisser le prix de vente si cela est possible.
7. Nous suivrons la vente du début à la fin : votre expert Hola immobilier dédié vous accompagnera à chaque étape : réservation du bien, démarches, signature. 

En bref, le rôle de votre conseiller Hola Immobilier tient en une phrase : vous accompagner de A à Z, aplanir tous les obstacles, du premier contact avec le vendeur, jusqu’au contrat final.

Vous avez des doutes ou des questions ? Contactez-nous. Julien, Thomas et leur équipe vous répondront rapidement sans compromis.  

3. Sécuriser la transaction, pas à pas 

La réservation du bien (la señal) et la signature du compromis de vente (les arras) 

En Espagne, on s’engage vite. Pour bloquer la vente et retirer un bien du marché, vous devez le réserver sans tarder. Pour cela, vous devez faire trois choses essentielles : 

• Faire une offre et verser un acompte qu’on appelle la señal (ou reserva). Généralement, la somme est équivalente à 1 % du prix du bien.
• Signer le compromis, ou contrato de arras, qui formalise la vente.
• Verser les arras : 10 % du prix du bien (moins la señal déjà versée).

Le contrato de arras doit contenir les informations suivantes : 

• L’identification de l’acheteur et du vendeur.
• La description et l’identification du bien.
• Les éventuelles dettes ou hypothèques liées au bien (et non au propriétaire comme c’est le cas en France).
• Le prix final.
• Le moyen de paiement choisi par l’acheteur.
• Le montant des arrhes versés (la señal).
• La date limite pour formaliser l’achat du bien.
• La répartition des frais de la transaction.
• La signature des deux parties.

À savoir : il existe 3 types de compromis de vente, plus ou moins engageants d’un point de vue légal, mais le plus courant s’appelle les arras penitenciales (cela pourrait se traduire par “indemnités d’immobilisations”). Il y a des conséquences si le compromis est rompu par l’une ou l’autre des parties : 

• Si l’acheteur se rétracte, il perd son acompte. 
• Si le vendeur annule, il doit rembourser le double du montant des arras.

Les conseils Hola immobilier : au moment de la signature du contrat d’arras :

1. N’oubliez pas de demander une confirmation écrite que le bien est bien retiré du marché : certains propriétaires (ou agences) jouent parfois sur les deux tableaux.
2. Intégrez une clause suspensive pour non-obtention du prêt (cela n’est pas très courant en Espagne).

Vous souhaitez parlez de votre projet avec un spécialiste Hola immobilier ? Nous vous rappelons dans les deux heures.

​​Pour garantir la sécurité de votre achat, chaque étape mérite d’être vérifiée. Voici l’essentiel  :

4. Finaliser le financement en 3 étapes

L’estimation officielle du prix du bien 

Après le compromis, il faut faire estimer la valeur du bien par un expert. C’est ce qu’on appelle la tasación en espagnol. Si vous achetez avec un prêt, cette estimation sera exigée par les banques. Elles mandatent généralement leur propre expert sans que vous ayez à débourser quoi que ce soit, mais vous pouvez aussi choisir un professionnel agréé (Tinsa, Tasalia, Gloval, etc.). 

Le conseil Hola immobilier : cette formalité vous coûtera environ 300 euros, mais vous permettra d’obtenir une valeur indépendante.

La FEIN, la Fiche Européenne d’Information Normalisée

Juste avant la signature du prêt, demandez à la banque la FEIN, un document européen désormais obligatoire qui résume tout : montant du prêt, type et pourcentage du taux choisi, durée d’emprunt, frais annexes. La banque doit vous le remettre au moins 10 jours avant l’acte officiel. Prenez ce temps pour bien vérifier chaque clause et poser vos questions.

Anticiper les mouvements d’argent

Les transferts de fonds vers l’Espagne sont désormais étroitement surveillés pour lutter contre la fraude. Vous devrez pouvoir justifier l’origine de chaque somme. Attention, un manque de préparation peut entraîner :

• Le blocage temporaire de vos virements par la banque française ou espagnole.
• La perte des arrhes déjà versés en cas de retard sur le calendrier fixé.
• La résiliation du contrat si les délais ne sont pas respectés.

Le conseil Hola immobilier : pour éviter ces risques, préparez vos mouvements de fonds avec soin et centralisez en amont les paiements sur un compte bancaire espagnol dédié à l’opération.

5. Signer chez le notaire : la Escritura Pública

Dernière étape, la signature de l’acte authentique (la Escritura Pública)  : acheteur, vendeur, avocats, conseillers immobiliers, parfois un représentant de la banque (en cas de prêt) se réunissent chez le notaire. Si vous êtes absent, un avocat ou un représentant qui dispose d’une procuration peut signer pour vous. 

Votre conseiller Hola immobilier peut s’en charger et vous guidera pour l’obtention d’une procuration. 

Déroulé de la signature de l’acte authentique : 

1. Lecture de l’acte de vente par le notaire, en espagnol bien-sûr. C’est pourquoi il vaut mieux être accompagné par un expert, un avocat ou un traducteur assermenté.
2. Vérifications des avoctas.
3. Levée des clauses suspensives le cas échéant. 
4. Paiement du solde.
5. Règlement des frais de notaire.
6. Signature.
7. Enregistrement au registre de la propriété.
8. Remise des clés.

6. Les démarches après l’achat

Vos obligations fiscales

Désormais propriétaire, vous allez devoir vous acquitter de plusieurs impôts.

1. IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles : c’est l’impôt foncier annuel. Il est basé sur la valeur cadastrale de votre bien (0,4–1,1 %).
2. IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes : il s’agit de votre impôt sur les revenus locatifs. Les non résidents sont assujettis à 19 % lorsqu’ils sont résidents de l’UE, à 24 % lorsqu’ils vivent hors de l’EEE (Espace économique Européen). Attention, l’impôt s’applique y compris si le bien n’est pas loué. Dans ce cas, il s’appelle la renta imputada. En général, il correspond à 2 % de la valeur cadastrale.
3. IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas : si vous êtes résident ou que vous devenez résident fiscal espagnol, vous devrez le payer. Cet impôt sur le revenu est progressif : entre 19 et 47 %.
4. IP, Impuesto sobre el Patrimonio : si patrimoine > 700 000 € (hors zones spécifiques, par exemple : > 500 000 € en Catalogne). L’IP est compris entre 0,2 et 3,5 % selon la valeur du patrimoine.

Vos démarches administratives 

Assurance habitation 

En Espagne, assurer son bien n’est pas obligatoire, quoique cela puisse vous être exigé par la banque si vous avez souscrit un prêt immobilier. Nous vous conseillons fortement de vous assurer pour vous protéger en cas de dommages. Vous pouvez choisir librement votre assureur : assureurs spécialisés (Mapfre, AXA), banques, plateformes en ligne (Acierto par exemple). À vous de voir.  

Empadronamiento 

L’empadronamiento, c’est le recensement auprès de votre municipalité. Il s’effectue assez simplement en mairie et il est nécessaire pour les démarches administratives et l’accès aux services publics si l’on s’installe en Espagne.

En conclusion, pas d’achat sécurisé sans préparation ni accompagnement sérieux

Acheter en Espagne est une opportunité exceptionnelle à condition d’être préparé et bien accompagné. Définissez votre budget, obtenez votre NIE, sécurisez vos transferts et entourez-vous de professionnels compétents. Avec Hola immobilier, chaque étape est encadrée, expliquée et sécurisée, pour que vous puissiez investir en toute sérénité. 

Vous voulez discuter de votre projet ? Laissez-nous votre numéro de téléphone et restez près de lui, un conseiller va vous rappeler dans les deux heures. 

FAQ – Acheter un bien immobilier en Espagne (2025)

1. Quelle différence entre acheter un bien neuf et un bien ancien en Espagne ?
Un bien neuf est soumis à la TVA (IVA : 10 %) et à l’AJD (impôt sur les actes juridiques, 0,75–2 % selon la région). Un bien ancien (seconde main) est soumis à l’ITP : impôt de transmission patrimoniale, avec un taux variant de 4 à 13 % selon la région.

2. L’assurance habitation est-elle obligatoire ?
Non, ce n’est pas obligatoire sauf en cas de prêt immobilier où la banque peut l’exiger. Elle est cependant fortement recommandée pour se protéger contre les dommages.

3. Faut-il un compte bancaire espagnol pour acheter ?
Ce n’est pas obligatoire mais conseillé : la majorité des transactions immobilières se font par virement espagnol ou chèque de banque local, ce qui simplifie le processus.

4. Qu’est-ce que le NIE et comment l’obtenir ?
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable pour toute démarche officielle liée à l’achat : ouverture de compte, signature chez le notaire, contrats d’énergie. Il s’obtient en Espagne auprès de la police ou à distance via l’ambassade/consulat.

5. Quels sont les principaux frais d’achat à prévoir ?

• Droits d’enregistrement et taxes : ITP, TVA/AJD (selon bien)
• Frais de notaire : 0,5–1 % du prix du bien
• Honoraire avocat : 1–2 %
• Agence immobilière : 3–5 %
• Frais d’enregistrement : 0,5–1 %

6. Peut-on acheter depuis l’étranger ?
Oui, à condition d’avoir le NIE et de donner procuration à un avocat ou à votre conseiller, qui pourra signer en votre nom chez le notaire.

7. Quels impôts après achat ?

• IBI (impôt foncier annuel, 0,4–1,3 %)
• IRNR (impôt sur la renta imputada ou sur les revenus locatifs si non résident)
• IRPF (impôt sur le revenu pour les résidents)
• IP (impôt sur le patrimoine si > 700 000 €)
• Impôt sur la plus-value immobilière à la revente

8. Quelles vérifications faire avant d’acheter ?
Vérifier le titre de propriété (nota simple), la situation juridique du bien, la conformité urbanistique, l’absence de dettes et la performance énergétique.

9. Combien de temps dure le processus d’achat ?
En moyenne 2 à 3 mois, mais dès que votre budget est validé et le NIE obtenu, les étapes peuvent s’enchaîner beaucoup plus rapidement (le délai bancaire est généralement de 8 jours ouvrés).

10. Qu’est-ce que l’empadronamiento et à quoi sert-il ?
C’est l’enregistrement à la mairie qui permet d’accéder aux services publics et de régulariser sa situation administrative après l’achat.

Ressources utiles : 

• Site officiel du Ministère des Affaires étrangères espagnol (pour le NIE)
• Registre de la propriété (Registro de la Propiedad)
  https://www.sedecatastro.gob.es/
• Guide “Obtenir le NIE en Espagne” (explications étape par étape)
• Portails d’annonces immobilières
  • https://www.idealista.com/
  • https://www.fotocasa.es/es/
  • http://pisos.com/